Die Wohnflächenberechnung ist zurzeit sehr gefragt, durch die Grundsteuerreform ist jeder Eigentümer verpflichtet, die exakte Wohnfläche zu kennen, diese muss in der Onlineerfassung dem Finanzamt übermittelt werden. Eine grobe Schätzung ist hier nicht ausreichend!
Besonders ist darauf zu achten, nach welcher Verordnung oder DIN die Berechnung durchgeführt wird. Zur Auswahl stehen: die Wohnflächenverordnung, die Berechnung gemäß II. BV, DIN 283 oder DIN 277.
Eine verpflichtende Verordnung oder DIN gibt es zur Zeit in Deutschland nicht. Somit besteht im gewissen Maße Wahlfreiheit.
Wird eine Berechnung neu aufgestellt, ist jedoch klar zu kennzeichnen, nach welcher Verordnung berechnet wurde. Fehlt diese Kennzeichnung ist die Flächenberechnung, streng genommen, nicht verwendbar.
Hier einige Beispiele, in welchen Punkten sich die verschiedenen Möglichkeiten der Wohnflächenberechnung unterscheiden:
Wohnfläche
Wohnflächenverordnung (WoFIV): Wohnfläche, Grundfläche der Räume, ausschließlich zu einer Wohnung gehören.
DIN 277: keine Regelung zur Wohnfläche, Grundfläche der Räume und sonstige Grundflächen der Geschosse in Bauwerken.
Balkone und Terrassen
Wohnflächenverordnung (WoFIV): Anrechnung von Balkonen, Loggien, Dachgärten, Terrassen zu 1/4 bis höchstens 1/2.
II. BV: Anrechnung von Balkonen, Loggien, Freisitze (dreiseitig umschlossen) bis zu 1/2.
DIN 283: Anrechnung von Balkonen, Loggien, Freisitze zu 1/4.
DIN 277: gesonderte Erfassung nicht überdeckter Grundflächen.
Ermittlung der Flächen
Wohnflächenverordnung (WoFIV): Lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung.
II. BV und DIN 283: Lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung Rohbaumaße: abzüglich 3 % Putz.
DIN 277: Netto-Grundfläche (lichte Maße)
Treppen
Wohnflächenverordnung (WoFIV), II. BV, DIN 283: Außer Ansatz bleiben Treppen mit mehr als 3 Steigungen.
DIN 277: Treppen werden den darüber liegenden Grundrissebenen zugerechnet.
Es ist sehr schnell zu erkennen, dass die Berechnung einer genauen Wohnfläche zu der ein oder anderen Unklarheit führen kann. Oft wird in diesem Zusammenhang auch ein Toleranzmaß von 10 % Abweichung mit ins Spiel gebracht. Dies hat jedoch der BGH bereits 2015 gekippt. Die klare Stellung des BGH: Eine Wohnflächenberechnung muss exakt erfolgen.
