Die Bewertung von Grundstücken im Außenbereich (§35 Baugesetzbuch) ist eine besondere Form der Wertermittlung.
Das Baugesetzbuch sieht hier u.a. folgende Definitionen vor:
(1) Im Außenbereich ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschließung gesichert ist und wenn es
1. einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt,
2. einem Betrieb der gartenbaulichen Erzeugung dient,
3. der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikationsdienstleistungen, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft oder einem ortsgebundenen gewerblichen Betrieb dient,
u.s.w.
Der 2. Absatz öffnet die Vorschriften nur bedingt:
(2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Unter Berücksichtigung der weiteren im BauGB genannten Einschränkungen stellt die Bewertung im Außenbereich eine besondere Form da.
Sehr häufig sind für diese Bereiche keine oder nur unzureichende Bodenrichtwerte von den zuständigen Gutachterausschüssen abgeleitet worden. Ob und in welchem Umfang hier eine deduktive Bodenwertermittlung zu erfolgen hat ist in Abhängigkeit der Lage zu erkunden. Auch wenn keine vergleichbaren Grundstücke im näherem Umfeld liegen ist der Bodenwert behutsam zu ermitteln, da dieser, besonders im Außenbereich, einen großen Wertanteil am gesamten Bewertungsobjekt einnimmt.
Ebenso spielen Mieten und Pachten landwirtschaftlicher Betriebsgebäuden eine bedeutende Rolle in der Ermittlung des Verkehrswertes. Auch hier ist die marktgerechte Einschätzung einer möglichen Nutzung oder Folgenutzung erheblich. Nur wenn mit realistischen und belegbaren Mieten und Pachten agiert wird, ist ein Marktwert gesichert zu ermitteln.
