19.-20.01.2023 – Teilnahme am 31. Jahreskongress für Immobilienbewertung der Firma Sprengnetter.
Aus dem Inhalt der Vorträge und Workshops:
Gestern, heute, morgen: Neues aus der Immobilienbewertung
Was hat sich im vergangenen Jahr in der Immobilienbranche getan? Auf welche Neuerungen müssen Sie sich im nächsten Jahr einstellen? Welche neuen rechtlichen Rahmenbedingungen sind für Sie wichtig und
welche Trends führen die Branche im neuen Jahr an? Unser hauseigener Experte für Immobilienwertung Dipl.-Ing. (Assesor) Sebastian Drießen zeigte in seinem Vortrag auf, welche Besonderheiten in der Wertermittlung im letzten Jahr zu beachten waren, welche zum gegenwärtigen Moment im Fokus liegen und welche in der Zukunft auf Sie warten.
Wohnimmobilienmärkte im Wandel
Die Nachfrage auf den Wohnimmobilienmärkten ist seit Anfang der 2010er Jahre in vielen Regionen Deutschlands stark gestiegen. Neben privaten Haushalten zur Wohneigentumsbildung haben im letzten Jahrzehnt auch viele Investoren deutsche Wohnimmobilien als Anlageform für sich entdeckt. Die Ausweitung des Wohnungsangebots konnte mit diesem Tempo des Nachfragezuwachses nicht schritthalten, so dass sich die Immobilienpreise und Wohnungsmieten deutlich erhöhten. Mit den Folgen der Pandemie und des Ukraine-Krieges zeigt sich eine Kumulation von Problemen und Unsicherheiten in der Wirtschaft ebenso wie bei privaten Haushalten. Die Rahmenbedingungen der Wohnimmobilienmärkte haben sich nach einer außergewöhnlich lang anhaltenden Boomphase in kurzer Zeit stark verändert. Stehen wir nun vor einer Trendwende auf den Immobilienmärkten? Wie entwickeln sich gerade die Immobilienpreise und Wohnungsmieten? Vor welchen Herausforderungen stehen die Akteure auf den
Wohnungsmärkten? Unser Wohnungsmarktexperte Alexander Schürt vom Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung widmete sich diesen Fragen im Rahmen seines Vortrages.
Daten für Logistikund Industrieimmobilien: Vorstellung einer 10-jährigen
Zeitreihe für Lager-/Logistik- und Produktionsimmobilien und den dazugehörigen Büroflächen
Industrie- und Logistikimmobilien sind nicht nur das Rückgrat der deutschen Wirtschaft, sie gewinnen auch seit Jahren anBeliebtheit bei den Investoren. Neue globale Trends, und hier ganz besonders der online-Handel, haben zu einem großen Flächenbedarf und somit immer neuen Gebäuden geführt. Diese
entstanden nicht immer in den geeignetsten Lagen, sondern an denen, wo Flächen verfügbar waren.
Die jetzigen, negativen wirtschaftlichen Aussichten beenden diesen Trend, erhöhen das Leerstandsrisiko und wirken sich damit direkt auf die bisherigen Mietsteigerungen aus. Langjährige Mietzeitreihen gewinnen somit an Wert, um die aktuelle Miete im Kontext ihrer Entwicklung und deren ev.
Rückschlagpotential besser einordnen zu können. Peter Salostowitz, Geschäftsführer der IndustrialPort GmbH veröffentlicht seit mehr als 10 Jahren den Marktbericht mit Namen IndustrialBundle. IndustrialBundle⁺(Marktbericht Logistik-Lager-Produktions-Immobilien ist eine 13-seitige Markt- und
Standortanalyse von IndustrialPort mit 10-jähriger Zeitreihe. Der IndustrialBundle⁺ beinhaltet neben Daten-Komponenten eine 10-jährige Miet-Zeitreihe für Lager, Logistik, Produktions- und
Büroflächen auf Gemeindeebene. Damit setzt Salostowitz schon früh auf die Anforderungen der neuen BelWertV (§ 3 (2) Satz 2) und sorgt dafür, dass Sie Ihre Gutachten mit fundierten Daten unterlegen können.
Paradigmenwechsel im Verbraucherrecht durch die Omnibus-Richtlinie – Was bedeutet das für das
Wettbewerbsrecht?
Am 07.01.2020 ist die sog. „Omnibus-Richtlinie“ ((EU) 2019/2161) in Kraft getreten und hat zur Anpassung
verschiedener anderer Richtlinien (RL) geführt. Spätestens seit dem 28.05.2022 sind die neuen Regelungen „scharf geschaltet“. Noch gibt es bei uns dazu keine Rechtsprechung und es wird
spannend sein zu sehen, welche Bewertungsmaßstäbe die Gerichte anlegen werden. Denn es gibt viele offene Fragen, weil manche der Regelungen nicht nur neu sind, sondern einen Paradigmenwechsel herbeiführen werden. Dies betrifft vor allem die Verankerung eines Schadensersatzanspruchs im Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG): ein absolutes Novum im deutschen Recht. Aber auch die neuen Vorschriften für den Onlinehandel betreffend Ranking in Trefferlisten, Kennzeichnungsregelungen
für Online-Marktplätze, Verbot des Vertriebs von Waren unterschiedlicher Qualität als identische Produkte sowie Regelungen zu Kundenbewertungen stellen erhebliche Anforderungen an die werbenden Unternehmen und Händler. Aber auch die Novellierung der Preisangaben-Verordnung, im
Besonderen die Änderungen im Hinblick auf Informationspflichten im Zusammenhang mit der Werbung von Preisermäßigungen, bedingen zusätzliche Informationen, die der Werbende kommunizieren muss.
ESG und Immobilienbewertung
Der Megatrend Nachhaltigkeit befindet sich im
Immobilienbereich noch im Anfangsstadium und es fehlen
neben Standards und Praxisbeispielen auch die
Datengrundlagen. Die Entwicklung ist sehr dynamisch und
teilweise unübersichtlich und ständig kommen neue, komplexe
Anforderungen und Regularien hinzu.
Florian Hackelberg zeigte in seinem Vortrag, welche Rolle ESG in
den Bereichen Neubau und Sanierung, Immobilienmanagement,
aber auch bei Investment-Prozessen und
Immobilienbewertungen spielt. Der Impulsvortrag bringt
Transparenz in die ESG-Transformation in der
Immobilienwirtschaft und beleuchtet dabei die Auswirkungen
auf einzelne Teilbereiche.
Technische
Bewertung von
Schäden in der
Praxis
Massivbauwerke aus Stahlbeton oder Mauerwerk stellen die
große Mehrheit der gebauten Umwelt dar. Für Stahlbeton- und
Mauerwerksbauten existieren typische Schadensbilder und
zugehörige Schadensmechanismen. Dennoch erweist sich die
technische Bewertung von Schäden in der Praxis häufig als
komplexer Vorgang, eine rezeptartige Schadensbewertung ist
i.d.R. kaum möglich und muss immer unter Berücksichtigung
der individuellen Randbedingungen erfolgen.
Besteht tatsächlich ein Schaden, dann lässt sich der
erforderliche Handlungsbedarf nur seriös festlegen, wenn die
Schadensursache ausreichend bekannt ist. Problematisch kann
es mitunter sein festzustellen, ob im individuellen Fall überhaupt
ein Schaden besteht. Eine Abweichung des Bau-Ist vom Bau-Soll
kann zwar einen Mangel darstellen, dies begründet jedoch nicht
zwangsläufig das Vorliegen eines Schadens aus technischer
Perspektive. So sind z.B. Durchbiegungen von Geschossdecken
oder Risse in Stahlbetonbauteilen i.d.R. erst bei Überschreitung
kritischer Grenzwerte technisch bzw. normativ als Schaden zu
bewerten.
Insbesondere Bauwerksrisse lösen bei Nutzern schnell (oft
unbegründete) Sicherheitsbedenken aus, nicht selten sind Risse
lediglich als optisch störend zu kategorisieren. Dennoch,
Schäden können tatsächlich die Dauerhaftigkeit,
Gebrauchstauglichkeit oder im schlimmsten Fall die
Standsicherheit einer Konstruktion deutlich herabsetzen. Die
Beurteilung des Gefährdungspotentials muss entsprechend
verantwortungsbewusst vorgenommen werden und setzt
fundierte Kenntnisse über die im Einzelfall vorliegende Bauweise
voraus.
Im Rahmen des Vortrags unseres Referenten wurden u.a.
anhand konkreter Beispiele aus der Praxis typische Schäden im
Massivbau vorgestellt, Gefährdungsbeurteilungen erläutert und
ein eventueller Handlungsbedarf spezifiziert. Der Vortrag
verfolgte dabei zwei wesentliche Ziele: Zum einen sollen
unterschiedliche Schadensmechanismen im Stahlbetonbau und
Mauerwerksbau verständlich gemacht werden. Zum anderen
sollen Experten anderer Fachdisziplinen, welche nicht auf eine
einschlägige Ingenieurausbildung zurückgreifen können, für
Schäden und ihre Bewertung an Bestandsbauwerken
sensibilisiert werden.
Warum
energetisches
Sanieren den
Immobilienwert
steigert!
Energetische Sanierungen steigern den Wert. Auch ältere
Renditeimmobilien waren in den letzten Jahren eine
Anlageklasse mit Top-Renditen. Eigentümer, die Sanierungen
auf die lange Bank geschoben haben, sollten aufgrund
steigender Gas- und Ölpreise sowie Hypothekarzinsen aber jetzt
handeln. Die energetische Sanierung einer Immobilie zahlt sich
im Idealfall gleich mehrfach aus: Sie ist gut für das Klima, senkt
die Energiekosten, steigert den Wohnkomfort und trägt zum
Erhalt des Gebäudewertes bei. Der Haken: Eine Sanierung ist
teuer, und oft fehlen Hauseigentümern die nötigen Mittel.
Immerhin: Bund und Kantone fördern Investitionen zur Senkung
des Energieverbrauchs mit Steuererleichterungen. Die stark
gestiegenen Hypothekarzinsen verteuern mittlerweile aber die
Kreditaufnahme. Doch wer noch weitere Jahre mit energetischen
Sanierungen zuwartet, wird im schlechtesten Fall dann mit
deutlich höheren Hypozinsen «bestraft».
Wer ein Haus oder Mehrfamilienhaus mit Baujahr zwischen 1950
und 1980 besitzt, sollte wissen, dass ein durchschnittliches
Einfamilienhaus rund einen Drittel der erzeugten Wärmeenergie
übers Dach verliert. Ein Drittel verpufft über die Fassade. Die
Restwärme entweicht durch die Fenster oder über den Keller.
Wer ein Haus energieeffizient sanieren will, setzt deshalb am
besten bei diesen Energielecks an. Eine umfassende energetische
Sanierung oder Modernisierung der Gebäudehülle
reduziert den Energieverbrauch bei Altbauten häufig um 50 bis
60 Prozent.
Merkantiler Minderwert
bei Wohnimmobilien
Der merkantile Minderwert ist eine in der Bau- und
Immobilienwirtschaft oft unterschätzte Größe, die den Wert
einer Immobilie jedoch deutlich beeinträchtigen kann. Nach
Auffassung des BGH ist der merkantile Minderwert ein rein
„psychologischer Wert“. Er wird gerade dann wirksam, wenn
nach menschlichem Ermessen der Schaden vollständig behoben
wurde. Es ist daher nicht verwunderlich, dass die Gerichte bei
fast allen Rechtsstreitigkeiten in Sachen Mängelbeseitigung den
Anspruch auf einen merkantilen Minderwert bestätigt haben.
Abschläge von bis zu 10 % des Verkehrswertes sind dabei nicht
unüblich.
Trotz dieser enormen Bedeutung in der Praxis fehlte in der
Vergangenheit ein im Markt etabliertes Verfahren zur
Bestimmung der Minderung. Die bisherigen Verfahren wurden
von den Gerichten häufig verworfen, weil der vom BGH
geforderte Marktbezug nicht nachgewiesen werden konnte.
Das von Herrn Dr. Gerhard Smolibowski entwickelte Verfahren
stellt einen neuen Ansatz zur Ermittlung des merkantilen
Minderwertes dar. Es basiert auf empirischen Untersuchungen,
die erstmalig bundesweit zu dieser Thematik durchgeführt
wurden. Auf diese Weise konnten Berechnungsformeln zur
Herleitung des merkantilen Minderwertes unmittelbar aus dem
Marktgeschehen abgeleitet werden. Die Forderung des BGH
nach unmittelbarem Marktbezug wird somit in hohem Maße
erfüllt. Die Ergebnisse sind deshalb nicht nur für
Immobiliensachverständige, Verkäufer bzw. Käufer von
Immobilien und für Bauunternehmen interessant, sondern auch
für Rechtsanwälte und Gerichte.
Immobilienverrentung
im Fokus:
Hintergrund,
Modelle und
Marktakteure
In Zeiten steigender Lebenshaltungskosten, einem nach wie vor
angespannten Wohnimmobilienmarkt und einer ungewissen
Rentenentwicklung gewinnt die Suche nach Alternativen zur
Rentenabsicherung immer mehr an Bedeutung. Für viele
Deutsche ist das eigene Haus das wichtigste Investment ihres
Lebens. Die eigene Immobilie macht einen Großteil des
Vermögens aus, eben nur nicht als Barmittel. Dennoch lässt sich
das eigene Haus in eine Geldquelle im Alter verwandeln.
Während die Verrentung von Immobilien in vielen anderen
Ländern eine längst gängige Praxis darstellt, entdecken nun
auch immer mehr Senioren hierzulande das Konzept der
Immobilienverrentung für sich. Die Immobilienverrentung stellt
eine Möglichkeit dar, das gesamte bzw. nur einen Teil des
Vermögens aus der Immobilie herauszulösen und gleichzeitig
darin wohnen zu bleiben. Im Rahmen der Studie “Verrentung
von Immobilien” wurden die verschiedenen Modelle und
Anbieter am Markt analysiert und ausgewertet. Im Fokus stehen
die zwei klassischen Verrentungsmodelle, der Verkauf mit
Nießbrauch und der Verkauf auf Leibrente sowie die
Alternativen, wie der Verkauf der Immobilie mit Wohnrecht, der
Teilverkauf und der Verkauf mit Rückmietung.
Instandhaltungskosten
zuverlässig
ermitteln
Für Immobilieneigentümer ist die Instandhaltung ihrer Gebäude
eine der wichtigsten Aufgaben zum Werterhalt. Dennoch
befinden sich Bestandsgebäude häufig in einem mangelhaften
Zustand. Der vorliegende Instandhaltungsstau zeigt deutlich,
dass die Planung von Instandhaltungskosten bisher zu wenig
beachtet wird. Es stellt sich die Frage, warum der Umfang von
notwendigen Instandhaltungsmitteln und Rücklagen von
Gebäudeeigentümern häufig unterschätzt und nicht richtig
ermittelt wird. Die Gründe sind zum einen in fehlendem
Verständnis von Instandhaltungsbedarfen und zum anderen im
zeitverzögerten Auftreten der Auswirkungen von Einsparungen
zu suchen.
Um Gebäudeschäden und insbesondere Folgekosten zu
vermeiden, ist es notwendig Transparenz im Bereich der
notwendigen Instandhaltungsmittel zu schaffen.
Immobilieneigentümer müssen verstehen, warum sie welche
Mittel zu welchem Zeitpunkt bereitstellen sollen und wie sich die
Instandhaltungskosten in Zukunft entwickeln.
Die Ermittlung der tatsächlich benötigten Instandhaltungskosten
bereitet in der Praxis häufig Schwierigkeiten. Prof. Dr.-Ing.
Carolin Bahr präsentierte in Ihrem Vortrag zum einen eine
Übersicht über verschiedene Methoden und beleuchtet zum
anderen die analytische Berechnung im Detail. Das vorgestellte
PABI-Verfahren wurde auf Basis einer europaweit einzigartigen
Datenbasis mit Instandhaltungsdaten über den gesamten
Lebenszyklus im Rahmen von umfangreichen
Forschungsarbeiten entwickelt und leistet seit mehr als 12
Jahren einen Beitrag zur transparenten und belastbaren
Bestimmung von Instandhaltungskosten. Das Verfahren
ermöglicht eine Kostenprognose von bis zu 30 Jahren und
berücksichtigt im Gegensatz zu anderen Verfahren
gebäudespezifische Eigenschaften, wie z.B. das Gebäudealter
oder den Technikanteil einer Immobilie.
Rehakliniken im
Fokus der
Wertermittlung
Gesundheitsimmobilien haben sich in Deutschland auch für die
Immobilienbranche zu einem Milliardenmarkt entwickelt: Mehr
als 2,4 Mrd. Euro wurden 2021 in dieser Nutzungsart investiert.
Wenn man die Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia
mitrechnet, kommen weitere rund 1,2 Mrd. Euro hinzu, so dass
die Rekordsumme des Vorjahres, die in Pflegeheime,
Seniorenresidenzen und Reha-Kliniken investierte wurde, in
etwa wieder erreicht wurde. Der demografische Wandel und
eine alternde Gesellschaft machen insbesondere letztere zu
einer langfristig sicheren Anlage, denn es ist das erklärte Ziel
von Politik und Gesellschaft, die Menschen durch Reha-
Maßnahmen schnell wieder fit zu bekommen.
Insgesamt 420 Mio. Euro wurden im vergangenen Jahr explizit in
Reha-Produkte investiert. Im Jahr davor war das Volumen exakt
genauso hoch. Doch für viele Investoren ist dieses
Marktsegment Neuland und steht selbst erst am Anfang einer
immobilienwirtschaftlichen Professionalisierung, heißt es im
neuen JLL-Report „Der Immobilienmarkt für
Rehabilitationskliniken“.
Peter Tölzel, Senior Director Healthcare Investment bei JLL
Germany, präsentierte im Rahmen seines Vortrags, wie sich der
Markt für Gesundheitsimmobilien entwicklet hat, insbesondere
im Themenfeld “ESG”. Daneben erläutert er wichtige Merkmale
bei der Bewertung insbesondere mit Fokus auf den Faktor
“Energieeffizienz”.
Bewertung
von Industrieimmobilien
Mehr als eine Billion Euro – auf diese Zahl schätzt der
Dachverband der deutschen Immobilienwirtschaft, ZIA e.V., den
Marktwert aller Industrie- und Gewerbeimmobilien in
Deutschland. 70 – 80 Mrd. Euro werden in Deutschland aktuell
pro Jahr mit Gewerbeimmobilien umgesetzt.
Gewerbeimmobilien stellen damit einen bedeutenden
Wirtschaftsfaktor dar. Interessenverbände und die großen
Maklerhäuser ringen um eine Definition und Kategorisierung der
Assetklasse der Industrieimmobilien. Die Vielschichtigkeit der
Produktionsprozesse, Nutzungen und Typologien birgt auch für
die Bewertung eine große Herausforderung.
Der praxisorientierte Vortrag unseres Experten bot einen
Einblick in die Grundlagen der Bewertung von
Industrieimmobilien, hilft Risiken zu erkennen und zu bewerten
und gibt Tipps für die Besichtigung und Gutachtenerstellung.
Marktwerte für
ältere Fertighäuser
sachgerecht
ermitteln
“Die Wertermittlung älterer Fertighäuser stellt selbst erfahrene
Sachverständige vor Herausforderungen, da es kaum
Vergleichswerte gibt“, konstatierte Stephanie Schäfer, öffentlich
bestellte und vereidigte Sachverständige für
Immobilienbewertung. Ältere Fertighäuser wiesen
Besonderheiten an Fassade, Deckenplatten, Fenstern,
Innentreppen und Wandstärken auf und seien häufig durch
einen spezifischen Geruch gekennzeichnet. Eine Menge
Informationen böte der Blick in die Baubeschreibung.
Außenwände wiesen häufig Asbestzementplatten auf, das Holz
eine Tränkung mit Holzschutzmitteln wie PCP, TeCP und Lindan,
mit denen von 1956 bis 1989 nach DIN 68800 alle tragenden
Bauteile hätten behandelt werden müssen.
Im Rahmen Ihres Vortrags erläuterte unsere Referentin die
praxisnahe Vorgehensweise und gibt Tipps und Tricks bei der
Bewertung älterer Fertighäuser.
Workshops
BelWertV-Novelle – der große Wurf oder Kosmetik? (Dr. Karsten Schröter)
Aktuelle Haftungsfälle bei der Wertermittlung (RA Sven Johns)
Immobilienmarkttransparenz in Deutschland – eine neue Definition (Peter
Ache)
Sinn oder Unsinn eines Leadgenerators für Sachverständige (Angelia Matias
und Stefan Münch)
Das neue EEG: Was kommt, was bleibt? (Kerstin Nell)
Ist künstliche Intelligenz bei Immobilienbewertung möglich? (Christian
Sauerborn MRICS)
Aktuelle Entwicklungen im Wertermittlungsrecht (NHK 2020, ImmoWertA)
(Dr. Rolf Blechschmidt)
Mietspiegelreformgesetz und Mietwertgutachter – zwei Seiten einer
Medaille? (Thorsten Hühn und Dr. Moritz Leutner)
Rechte und Lasten in der Immobilienbewertung – mal anders gedacht
(Antje Tormanski)
Benefits des Sprengnetter Partnernetzwerkes – werden auch Sie ein Teil
davon! (Dominique Tilmans, Muhit Peker)
Brennpunkte in der steuerlichen Wertermittlung (Michael Roscher)
Ausbau des Leistungsportfolios als Sachverständiger.
Wohnflächenberechnung und Grundrisszeichnung als Dienstleistung
(Philip Kuhn und Eike Thiele)
Gutachten-Plausibilisierung (Julia Dittmann)
Update DSGVO in der Immobilienwirtschaft (Eric Drissler)
Berücksichtigung von ESG-Kriterien in der Wertermittlung (Laurelie Martin)
Bereit für die Energiewende im Gebäudesektor? (Günter Hundsrucker)
Beleihungswertgutachten – Anforderungen aus der Praxis und
Hilfestellungen für den Gutachter-Alltag (Bodo Freyer)
Bodenrichtwerte im Zuge der Grundsteuerreform in Baden-Württemberg:
Besonderheiten des Baden-Württembergischen Weges (Eckhard
Vandersee)
Das Ausbildungs- und Zertifizierungsangebot bei Sprengnetter (Bettina
Weidenbach & Patrick Beier)
Gutachten plausibilisieren mit Sprengnetter Maps! (Stefan Münch und
Angelia Matias)
Metaverse – Metawas? (Jens-Peter Schulz)
GebäudeCheck: Unverzichtbare Grundlage für die Wärmewende im
Wohngebäudesektor (Dr. Hendrik Seibel und Matthias Mand)
MAKE THINGS HAPPEN – Selbstständigkeit als Sachverständige(r) (Maria
Knoop)
ImmoWertA – was uns erwartet (Sebastian Drießen)
ProSa: Gestern, Heute und Morgen (Thomas Mußhoff und Philipp Schmitt)
Ein Jahr ImmoWertV Novelle (Sebastian Drießen)
Sprengnetter Books und Neuerungen im Fachverlag (Tina Uhlig)
